Acheteur : comment préparer son financement

L'erreur classique : commencer à visiter SANS savoir combien on peut emprunter. Résultat : on tombe amoureux d'une maison, on fait une offre, et la banque dit non 3 semaines plus tard. Le bien part à un autre, et vous repartez à zéro avec le moral en berne.

Le bon ordre, c'est : 1) financement, 2) recherche, 3) offre, 4) achat.

Ce que la banque regarde

• Vos revenus stables : CDI > 1 an, ou CDD/freelance avec 2 bilans positifs minimum
• Votre taux d'endettement : maximum 35% des revenus nets (HCSF 2022)
• Votre apport : 10% minimum (frais notaire), idéalement 20%+
• Votre saut de charge : votre nouvelle mensualité ne doit pas être disproportionnée vs votre loyer actuel
• Votre comportement bancaire : pas de découvert sur les 3 derniers mois, pas de crédit conso en cours si possible

Calcul rapide de votre capacité

Formule de base :

Mensualité max = (revenus nets mensuels du foyer) × 0,35

Capacité d'emprunt sur 25 ans ≈ Mensualité max × 200 (à taux ~3,5%)

Exemple : 4 000€ nets/mois → mensualité max 1 400€ → capacité ~280 000€ + apport.

L'accord de principe : votre meilleur allié

Avant de visiter, demandez à votre banque (ou un courtier) un accord de principe. C'est gratuit, ça ne vous engage à rien, et ça vous donne un document qui prouve que vous pouvez emprunter X €.

Ce document fait toute la différence quand vous faites une offre :

• Le vendeur sait que vous êtes solvable → il prend votre offre au sérieux
• Vous passez devant les acheteurs sans accord (« qui doivent encore voir leur banque »)
• Le compromis se signe plus vite (3 semaines au lieu de 6)

Courtier ou banque directe ?

Courtier : il négocie pour vous auprès de plusieurs banques, gagne souvent 0,1 à 0,3% sur le taux, prend ~1% de honoraires. Intéressant si vous n'avez pas le temps de démarcher.

Banque directe : 0 honoraires, mais vous ne voyez qu'une banque à la fois. Marche bien si vous êtes client fidèle d'une banque qui veut vous garder.

Frais à prévoir au-delà du prix d'achat

• Frais de notaire : 7-8% pour l'ancien, 2-3% pour le neuf
• Frais de garantie : ~1% (caution Crédit Logement ou hypothèque)
• Frais de dossier banque : 0 à 1500€ selon banque
• Frais d'agence : généralement payés par le vendeur
• Travaux éventuels : prévoir une marge de 10-20% du prix d'achat